AMSTERDAM – ING Research stelt het basisscenario voor de huizenprijsstijging naar boven bij en gaat uit van een prijsstijging tussen de 7 procent en 9 procent in 2024. Voor 2025 verwachten we een stijging van rond de 4 procent. We verwachten een flinke huizenprijsstijging dit jaar en een afzwakking van de stijging volgend jaar. Hogere lonen, lagere rentes, verbeterd sentiment en de aanhoudende krapte dragen bij aan verdere huizenprijsstijgingen.

Prijzen van koopwoningen stijgen flink door

De prijzen van koopwoningen zijn in de afgelopen maanden flink gestegen. De prijsverandering in mei dit jaar was vergeleken met een maand eerder +0,8 procent (seizoensgecorrigeerd), zo blijkt uit de meest recente cijfers van het CBS. Deze prijsstijging volgt op eerdere stijgingen van rond de 0,9 procent per maand in het half jaar daarvoor.
Sinds juni vorig jaar zitten de huizenprijzen weer in de lift na een jaar aan prijsdalingen. Doordat de prijzen flink gestegen zijn, zijn ze het niveau van de vorige prijspiek midden 2022 voorbij gestreefd.

Hogere lonen, lagere rentes en krapte belangrijkste oorzaken recente stijging

Dat de huizenprijzen recentelijk flink stegen komt voornamelijk door de sterke loonstijging, lagere hypotheekrentes en de toegenomen krapte op de woningmarkt.

Hogere lonen hebben zowel direct impact op de betaalbaarheid van een woning als op de maximale leencapaciteit. Hogere lonen zorgen voor een betere betaalbaarheid, waardoor woningkopers meer voor een huis kunnen bieden dan eerst. Daarnaast werkt een hoger brutoloon door bij het bepalen van de maximale hoogte van de hypotheek.

Tegelijkertijd daalden de aangeboden hypotheekrentes en deze liggen nu lager dan eind vorig jaar. In het eerste kwartaal van dit jaar bedroeg de gemiddelde aangeboden hypotheekrente 4,2 procent. Dat is lager ten opzichte van de 4,8 procent in het laatste kwartaal vorig jaar. Lagere hypotheekrentes dragen bij aan een verbetering van de betaalbaarheid en aan een hogere leencapaciteit. Beide hebben bijgedragen aan de recente huizenprijsstijging.

De woningmarkt is krap en het aanbod van de koop staande woningen is beperkt. Zo schat de NVM het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt had in op 2,3 in het eerste kwartaal van dit jaar. Mede hierdoor zag de NVM het overbieden ook weer toenemen. In het eerste kwartaal werd meer dan de helft van de woningen boven de vraagprijs verkocht.

Grotere huizenprijsstijging vooral vanwege sterkere loonstijging en verbeterd sentiment

In het bijgestelde bassiscenario van ING Research verwachten we dat de huizenprijzen eind 2024 tussen de 7 procent en 9 procent hoger zullen liggen dan eind vorig jaar. Voor 2025 verwachten we een verdere huizenprijsstijging van rond de 4 procent. De onzekerheid rondom de ontwikkelingen in de huizenmarkt blijven echter groot.

Er zijn twee belangrijke ontwikkelingen waardoor we ons basisscenario voor 2024 en 2025 naar boven bijstellen. Ten opzichte van het vorige scenario:

• is de loonstijging groter dan verwacht
• is het vertrouwen in de woningmarkt sterker verbeterd dan gedacht

Sneller stijgende lonen

De loonstijging is momenteel flink door de krappe arbeidsmarkt en verloren koopkracht tijdens de inflatiegolf. In mei 2024 lagen de cao-lonen een kleine 7 procent hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. We verwachten dat de loongroei in de loop van dit jaar minder hard zal dalen dan wij eerder aannamen. De verwachte grotere loongroei zal bijdragen aan een sterkere prijsstijging op de huizenmarkt dan we eerder aannamen.

Verbeterd sentiment

Het vertrouwen in de woningmarkt is verbeterd en is daarmee positiever dan verwacht. De Marktindicator van Vereniging Eigen Huis stond op 90 in juni dit jaar, een stijging ten opzichte van de 74 in juni vorig jaar. De stijging wil zeggen dat woonconsumenten steeds minder negatief zijn over de koopwoningmarkt. De indicators komt dus steeds dichterbij de 100, de waarde die een neutrale stemming weergeeft. Door het toegenomen vertrouwen in de woningmarkt zullen kopers eerder bereid zijn meer te bieden voor woning. Daardoor verwachten we een sterkere prijsstijging dit jaar.

Renteverwachting blijft ongewijzigd

De verwachte ontwikkeling van de kapitaalmarktrentes blijft in ons basisscenario ongewijzigd. Naar verwachting zullen de kapitaalmarktrentes volgend jaar redelijk op hetzelfde niveau blijven met wellicht een kleine daling vanaf huidige niveaus. Dit vergroot de kans dat de hypotheekrentes met een lange rentevaste periode komende tijd ook stabiel blijven of licht dalen. De combinatie van hogere lonen en gelijkblijvende rentes zorgt er naar verwachting voor dat de leencapaciteit van woningkopers verder stijgt. Ook verbetert dit de betaalbaarheid van koopwoningen waardoor de vraag naar woningen toeneemt.

Verkopende beleggers

Tegelijkertijd verwachten we dat beleggers ook volgend jaar minder actief zijn en de verkoop van hun woningen doorzetten. Deze ontwikkeling zal zorgen voor een iets ruimer woningaanbod en de opwaartse kracht van de huizenprijzen iets dempen.
Al met al verwachten we dit jaar een forse huizenprijsstijging. Ook volgend jaar verwachten we een huizenprijsstijging, maar aan een lager tempo dan dit jaar.