AMERSFOORT – Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft in ruim vier maanden tijd 921 meldingen ontvangen van woningkopers en -verkopers die negatieve ervaringen hebben met makelaars. Belangenverstrengeling en voorkeursbehandeling worden het vaakst genoemd. Ook veranderende spelregels tijdens het bieden, druk om meer te bieden en problemen met het biedlogboek komen veelvuldig terug. Dat blijkt uit het nieuwe rapport ‘Misstanden in het koop- en verkoopproces van woningen’ van Vereniging Eigen Huis.
VEH opende het Meldpunt Makelaardij op 23 februari 2026 opnieuw, nadat signalen bleven binnenkomen dat het kopen en verkopen van woningen niet altijd eerlijk en transparant verloopt. Tot 7 juli kwamen 921 meldingen binnen.
Het is niet de eerste keer dat de vereniging onderzoek doet naar dergelijke praktijken. In 2021 leverde een meldpunt voor oneerlijke biedingspraktijken ruim 1.100 meldingen op over onder meer vriendjespolitiek, selectieve bezichtigingen, prijsopdrijving en een gebrek aan transparantie. Dat leidde mede tot het Verbeterplan vertrouwen in het koopproces uit 2022, met onder meer het biedlogboek, aangescherpte gedragscodes en een onafhankelijk klachtenloket.
Volgens VEH blijven de problemen echter bestaan. De vereniging stelt dat de handhaving tekortschiet en dat niet alle partijen de marktbrede afspraken hebben ondertekend, waardoor een uniforme werkwijze ontbreekt.
Belangenverstrengeling bij 28 procent
De grootste categorie betreft belangenverstrengeling en voorkeursbehandeling. Dit speelt in 28 procent van de meldingen. Kopers en verkopers twijfelen volgens VEH of makelaars altijd uitsluitend in het belang van hun opdrachtgever handelen.
Zo zijn er meldingen over woningen die aan bekenden van de makelaar of relaties van collega-makelaars zouden zijn verkocht, terwijl andere belangstellenden meer hadden geboden. Ook melden consumenten dat kopers met een aankoopmakelaar meer informatie of mogelijkheden zouden krijgen. Daarnaast zijn er signalen dat het hebben van een eigen te verkopen woning of het afnemen van aanvullende diensten een rol kan spelen.
Een verkoper vertelt in het rapport over een opvallende ervaring: “Ons huis bleek verkocht aan een voetbalmaat van de makelaar, terwijl er hogere biedingen waren waar wij niet van op de hoogte waren.”
Spelregels veranderen tijdens bieden
Bij 23 procent van de meldingen gaat het over spelregels die tijdens het biedproces veranderen. Consumenten melden onder meer dat na een bieddeadline toch nieuwe biedingen werden geaccepteerd, een gesloten inschrijving alsnog een extra biedronde kreeg of een mondelinge toezegging later werd ingetrokken.
Een van de melders beschrijft: “Eerst was de woning aan ons gegund. Een paar dagen later werd de hele bieding opnieuw geopend.”
Druk om bod te verhogen
In 20 procent van de meldingen ervaren consumenten druk om meer te bieden. Kopers kregen bijvoorbeeld te horen dat hun bod net niet hoog genoeg was en dat een kleine verhoging nodig zou zijn om kans te maken.
Andere melders zeggen dat makelaars verwezen naar hogere concurrerende biedingen waarvan zij achteraf betwijfelden of die daadwerkelijk bestonden. Ook het onder tijdsdruk laten beslissen en het via meerdere biedmomenten stapsgewijs verhogen van biedingen worden genoemd.
Een koper stelt in het rapport: “Als ik 10.000 euro extra bood, was het huis van mij. Later bleek uit het biedlogboek dat er helemaal geen ander bod was geweest.”
Biedlogboek geeft niet altijd duidelijkheid
Het biedlogboek, dat juist meer transparantie moet bieden, zorgt volgens 19 procent van de melders niet voor voldoende inzicht.
Consumenten zeggen dat ze geen biedlogboek ontvingen, dat biedingen ontbraken of met andere bedragen waren geregistreerd en dat informatie in het logboek niet overeenkwam met eerdere communicatie.
“Drie keer vroegen we om het biedlogboek. We hebben het nooit gekregen”, aldus een van de melders.
Problemen met koopcontracten en woninginformatie
Juridische obstakels spelen in 16 procent van de meldingen. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om woningen die na een mondeling akkoord alsnog aan iemand anders worden verkocht, fouten in koopcontracten, gewijzigde voorwaarden en juridische conflicten achteraf.
Een melder zegt zelfs drie foutieve koopcontracten te hebben ontvangen en uiteindelijk een aankoopmakelaar te hebben ingeschakeld om tot een correcte overeenkomst te komen.
Bij 8 procent gaat het om ontbrekende of onjuiste informatie over de woning. Het betreft onder meer niet-gemelde gebreken, informatie over energielabels en de technische staat, onvolledige VvE-informatie en verkeerde gegevens over bijvoorbeeld oppervlakte en onderhoud.
Zo meldt een consument dat een appartement volgens de advertentie energielabel A had, maar dat op vragen hierover geen duidelijk antwoord kwam en ook het energielabelrapport niet werd verstrekt.
Klachten bij verschillende makelaarsorganisaties
Volgens Vereniging Eigen Huis komen dezelfde soorten klachten voor bij zowel makelaars die zijn aangesloten bij NVM als bij Vastgoed Nederland. Wanneer rekening wordt gehouden met de omvang van beide brancheorganisaties, ziet VEH op basis van de meldingen geen aanwijzingen dat de problematiek beperkt is tot één organisatie of tot niet-aangesloten makelaars.
VEH pleit voor een uniform en controleerbaar biedproces, gelijke toegang tot woninginformatie en bezichtigingen, duidelijke regels voor makelaars en onafhankelijk toezicht. De vereniging verwelkomt daarom het initiatiefwetsvoorstel waarmee het koop- en verkoopproces wettelijk moet worden gereguleerd.
Geen representatieve steekproef
Vereniging Eigen Huis benadrukt dat het onderzoek geen representatieve steekproef van alle woningkopers en -verkopers in Nederland is. De meldingen zijn afkomstig van mensen die zelf het meldpunt bezochten. Eén melding kon bovendien meerdere misstanden bevatten, waardoor de percentages samen boven de 100 procent kunnen uitkomen.
