AMSTERDAM – De toenemende behoefte aan schaalvergroting in de logistieke sector botst met strengere wet- en regelgeving rond grootschalige distributiecentra. Dat stelt vastgoedadviseur CBRE Nederland in een nieuw rapport. Volgens het bureau dreigt hierdoor een paradox: bedrijven moeten vanwege stijgende kosten en verduurzamingseisen steeds meer schaalvoordelen benutten, terwijl de mogelijkheden om grotere logistieke gebouwen te realiseren juist worden beperkt.
CBRE verwacht dat de vraag naar logistieke ruimte richting 2030 oploopt tot circa 58 miljoen vierkante meter. Dat is ruim 7 miljoen vierkante meter meer dan begin dit jaar. Tegelijkertijd voldoet een aanzienlijk deel van de bestaande voorraad niet meer aan hedendaagse kwaliteits- en duurzaamheidsnormen. Beperkingen op schaalvergroting kunnen volgens het rapport leiden tot versnippering van logistieke activiteiten, meer transportbewegingen en een groter ruimtebeslag.
Kostenstijging en arbeidsdruk
De sector staat onder druk door stijgende kosten, onder meer door hogere lonen en brandstofprijzen. Sinds 2022 is sprake van een jaarlijkse cao-loongroei van minimaal 4 procent, met een piek van 8,3 procent in 2023. Daarnaast blijft de afhankelijkheid van arbeidsmigranten groot en wordt automatisering volgens CBRE steeds noodzakelijker om personeelstekorten op te vangen.
Ook de invoering van de vrachtwagenheffing per 1 juli 2026 kan in sommige gevallen leiden tot een kostenstijging van circa 10 procent. Om deze ontwikkelingen op te vangen, zoeken logistieke bedrijven vaker schaalvoordelen door activiteiten te consolideren in grotere distributiecentra. Dergelijke centra bieden ruimte voor technologieën als robots, shuttlesystemen en toepassingen op basis van kunstmatige intelligentie.
Toenemende kwaliteitseisen
Meer dan 60 procent van de bestaande distributiecentra in Nederland is gebouwd vóór 2010 en sluit volgens CBRE steeds minder aan bij de eisen van moderne logistieke operaties. Nieuwe standaarden vragen onder meer om grotere vrije hoogtes, hogere vloerbelasting en betere duurzaamheidsvoorzieningen.
Hogere hallen maken extra opslaglagen en hogere stellingen mogelijk, waardoor de opslagcapaciteit per vierkante meter toeneemt. Tegelijkertijd vereisen geavanceerde systemen zoals mezzanines, Automated Guided Vehicles en shuttles specifieke bouwkundige eigenschappen die in oudere panden vaak ontbreken. Ook strengere duurzaamheidseisen en de groeiende vraag naar energie-infrastructuur, onder andere door de elektrificatie van vrachtverkeer, zorgen ervoor dat een deel van de bestaande voorraad versneld functioneel veroudert.
Tekort verschuift van kwantiteit naar kwaliteit
Hoewel het totale aanbod logistieke ruimte de komende jaren groeit, verschuift het tekort volgens CBRE van kwantiteit naar kwaliteit. Moderne distributiecentra die voldoen aan actuele efficiëntie- en duurzaamheidseisen blijven schaars.
“Grote distributiecentra blijven cruciaal om goederenstromen efficiënt en betaalbaar te houden. Wanneer dit type centra generiek wordt beperkt, dwingen we bedrijven om hun activiteiten over meerdere kleinere locaties te spreiden. Dat maakt logistiek duurder, zorgt voor meer transportbewegingen en legt juist méér druk op de ruimte”, zegt Jim Orsel, Head of Industrial & Logistics bij CBRE. Volgens hem lenen veel kleinere, oudere distributiecentra zich juist goed voor herontwikkeling, bijvoorbeeld voor woningbouw of voor moderne en duurzamere logistieke gebouwen met een hogere efficiëntie per vierkante meter.
