AMSTERDAM – Starters op de woningmarkt waren eind vorig jaar naar schatting zo’n 30% van hun besteedbaar inkomen kwijt aan netto hypotheeklasten bij de aankoop van een woning. De inkomens stegen vorig jaar weliswaar flink, maar dit leidde niet tot een betere betaalbaarheid van koopwoningen voor starters. De belangrijkste oorzaak hiervan was de stevige huizenprijsstijging, die bijdroeg aan een sterke toename van de maandelijkse hypotheeklasten, aldus ING.

In het laatste kwartaal vorig jaar waren starters naar schatting gemiddeld 30% van hun besteedbare inkomen kwijt aan de netto hypotheeklasten in het eerste jaar van de aankoop van een woning1. Aan het eind van 2023 waren starters ook zo’n 30% van hun besteedbare inkomen kwijt. De betaalbaarheid van een koopwoning is voor starters gedurende 2024 dus niet verbeterd.

Hiermee ligt het aandeel netto hypotheeklasten ten opzichte van het besteedbaar inkomen flink boven het langjarige gemiddelde. In de afgelopen 20 jaar was een starter naar schatting ongeveer 25% van zijn besteedbare inkomen kwijt aan netto hypotheeklasten bij de aankoop van een woning. Historisch gezien is de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters tegenwoordig dus slecht.

Stijging besteedbaar inkomen even groot als stijging netto hypotheeklasten
Dat de betaalbaarheid vorig jaar redelijk gelijk is gebleven, komt doordat de netto hypotheeklasten ongeveer net zo hard zijn gestegen als het besteedbare inkomen van starters.

De groei van het besteedbaar inkomen was vorig jaar flink, wat voornamelijk veroorzaakt werd door de sterk gestegen cao-lonen. De cao-lonen lagen vorig jaar gemiddeld 6,6% hoger dan in 2023. Dat is de grootste loonstijging in meer dan 40 jaar.

Tegelijkertijd namen de maandelijkse netto hypotheeklasten voor starters in 2024 eveneens flink toe. Vooral vanwege de sterk gestegen huizenprijzen hadden starters gemiddeld een steeds hogere hypotheek nodig bij de aankoop van een woning. De huizenprijzen lagen eind vorig jaar zo’n 11 procent hoger dan eind 2023. Het gemiddelde rentetarief dat zij naar schatting moesten betalen over deze hypotheek daalde weliswaar licht, maar dit was onvoldoende om de groei in hypotheeklasten af te remmen.

De combinatie van flink hogere huizenprijzen en licht gedaalde hypotheekrentes zorgden per saldo voor hogere netto hypotheeklasten. Onderaan de streep waren starters daardoor eind vorig jaar een net zo groot deel van het besteedbaar inkomen kwijt aan de hypotheek als een jaar daarvoor.

Vooruitkijkend: betaalbaarheid blijft voorlopig zeer ongunstig

Naar verwachting zal de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters gedurende dit jaar zeer ongunstig blijven. Het besteedbaar inkomen zal naar verwachting nog steeds stijgen dit jaar, maar wel minder hard dan in 2024. Tegelijkertijd verwachten we dat de netto hypotheeklasten voor de aankoop van een woning eveneens zullen stijgen. Dat komt onder meer doordat we verwachten dat de huizenprijzen ook in 2025 verder zullen stijgen.

De Europese kapitaalmarktrentes kunnen dit jaar door een onzekere economie onderhevig zijn aan grote schommelingen, maar de verwachting van ING Research is dat deze aan het einde van het jaar op ongeveer hetzelfde niveau staan als nu. In dat geval vergroot dit de kans dat de hypotheekrentes met een lange rentevaste periode eveneens op ongeveer hetzelfde niveau blijven.

De combinatie van stijgende lonen en stijgende huizenprijzen bij ongeveer gelijkblijvende rentes, biedt weinig ruimte om de betaalbaarheid van koopwoningen te verbeteren. Zo blijft de betaalbaarheid voor starters naar verwachting ook dit jaar zeer ongunstig.