AMSTERDAM – De oorlog in het Midden-Oosten heeft geleid tot een stijging van de hypotheekrentes in Nederland. Vooral starters merken dit in de vorm van hogere maandlasten en een lagere maximale leencapaciteit. Vooralsnog blijft de impact op de woningmarkt echter beperkt, al zijn er volgens marktanalyse grotere risico’s voor grote steden en de nieuwbouwsector.
Sinds het uitbreken van het conflict hebben hypotheekverstrekkers hun tarieven verhoogd. Dit hangt samen met oplopende rentes op de geld- en kapitaalmarkt, mede veroorzaakt door stijgende energieprijzen en verwachtingen van hogere inflatie. Beleggers gaan er inmiddels vanuit dat de Europese Centrale Bank de rente dit jaar mogelijk twee keer zal verhogen, terwijl eerder werd gerekend op stabiliteit.
De belangrijkste kapitaalmarktrente voor hypotheken, de 10-jaars swaprente, ligt momenteel circa 35 basispunten hoger dan aan het begin van de oorlog. De mediane hypotheekrente voor tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie steeg daardoor van ongeveer 3,60 procent naar 3,85 procent. Door een eerdere rentedaling in februari liggen de tarieven nog slechts iets boven het niveau van begin dit jaar.
Starters voelen stijging het sterkst
De hogere rente treft vooral starters, omdat zij tegen de huidige tarieven een hypotheek moeten afsluiten. Bij een lening van circa €350.000 betekent de rentestijging een bruto lastenverhoging van ongeveer €50 per maand. Na hypotheekrenteaftrek komt dit neer op circa €22 netto per maand in het eerste jaar. Daarnaast leidt de rentestijging tot een daling van de maximale leencapaciteit met ongeveer 3 procent.
Doorstromers worden minder geraakt, omdat zij vaak hun bestaande – en doorgaans lagere – hypotheekrente kunnen meenemen naar een nieuwe woning. Ook in vergelijking met de periode na de Russische inval in Oekraïne vier jaar geleden is de huidige rentestijging relatief beperkt. Destijds liep de inflatie op tot boven de 10 procent en verhoogde de Europese Centrale Bank de rente tot circa 4 procent.
Risico’s bij verdere renteverhogingen
Volgens de analyse kunnen verdere rentestijgingen en toenemende economische onzekerheid alsnog een negatief effect hebben op de woningmarkt. Een combinatie van hogere kapitaalmarktrentes en verslechterend sentiment kan kopers voorzichtiger maken, wat de vraag naar koopwoningen kan afremmen.
De grootste kwetsbaarheid ligt daarbij in de grote steden, waar relatief veel starters actief zijn en het woningaanbod toeneemt doordat beleggers huurwoningen verkopen. Ook de nieuwbouwmarkt is gevoelig voor rentestijgingen, omdat de periode tussen aankoop en oplevering langer is en prijzen minder snel meebewegen.
Ontwikkelingen afhankelijk van conflict
De verdere ontwikkeling van de hypotheekrente hangt sterk samen met het verloop van de oorlog in het Midden-Oosten. Een herstel van de energietoevoer kan de druk op inflatie en renteverwachtingen verminderen. In het basisscenario wordt uitgegaan van een afname van de intensiteit van het conflict binnen enkele weken, waardoor kapitaalmarktrentes en hypotheekrentes dit jaar relatief stabiel kunnen blijven.
Bij een langduriger conflict kan de rente echter verder oplopen en de onzekerheid op de woningmarkt toenemen. Desondanks blijft de Nederlandse huizenmarkt volgens de analyse in belangrijke mate afhankelijk van binnenlandse vraag- en aanbodfactoren.
