Ongekende disruptie bepaalt toekomst logistiek vastgoed

AMSTERDAM - In de nieuwste editie van de Global Logistics Outlook 2021, analyseert internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield de belangrijkste factoren die de internationale groei en transactiedynamiek in de sector bepalen en presenteert het de verwachtingen voor de sector voor de rest van het jaar. Jos Hesselink, Research Lead bij Cushman & Wakefield Nederland: “2020 was een jaar van ongekende disruptie als gevolg van de COVID-19-pandemie. Het consumentengedrag is in de hoogste versnelling veranderd, kwetsbaarheden in de wereldwijde supply chain zijn blootgelegd en hebben de toepassing van technologie versneld.”

De logistieke sector in Europa kampt met een enorm aanbodkrapte als gevolg van het grote tekort aan ontwikkellocaties en strikte regelgeving op het gebied van stikstofemissies. Anders dan in de jaren van voor de financiële crisis van 2008, toen grofweg 90 procent van alle nieuwbouw bestond uit speculatieve ontwikkelingen, is de markt de afgelopen jaren gedomineerd door built-to-suit ontwikkelingen wat in praktisch alle Europese logistieke kernmarkten tot grote tekorten heeft geleid. “Inmiddels zien we een toename in speculatieve ontwikkelingen waardoor er veel meer transactiedynamiek is als gevolg van de opgekropte vraag die vrij is gekomen,” vervolgt Hesselink.

Europa

De leegstand in de meeste Europese logistieke hotspots is op een zeer laag niveau: in Nederland en het Verenigd Koninkrijk circa 4 procent en in steden zoals Rotterdam, Lyon, Praag en Budapest zelfs lager dan 2 procent. Ondanks de toename van speculatieve ontwikkelingen sinds de tweede helft van vorig jaar, stijgt de leegstand nog niet. Leegstand die in het afgelopen jaar is ontstaan als gevolg van faillissementen onder gebruikers van logistiek vastgoed is steeds onmiddellijk weer opgenomen, voornamelijk door e-commerce partijen en 3PL’s logistieke dienstverleners. Na een pauze als gevolg van strikte lockdowns in de eerste helft van 2020, werd in de tweede helft van het jaar een recordopname gerealiseerd van 32 miljoen m2, dit is maar liefst 14 procent hoger dan de totale opname in 2019.

De jaarlijkse huurgroei was het sterkst in het Verenigd Koninkrijk met een gemiddelde huurgroei van 4,3 procent. Londen, de meest volwassen e-commercemarkt in Europa, realiseerde een gemiddelde jaarlijkse huurgroei van maar liefst 12,5 procent.

Nederland

In Nederland zijn grootschalige XXL-warehouses en locaties voor fijnmaziger distributie modellen, ten behoeve van directe belevering van consumenten, verantwoordelijk voor 80 procent van de vraag naar logistiek vastgoed. De transactiedynamiek van grote XXL logistiek bleef zeker in de eerste helft van 2020 uit als gevolg van de pandemie. Dit marktsegment wordt grotendeels bepaald door grote buitenlandse retailers die vanuit Nederland hun Europese retail activiteiten aansturen. Meer dan in andere jaren lag de groei in 2020 op de food-, elektronica- en pharmalogistiek in het segment tussen 20.000 m2 en 40.000 m2.

Huurprijsbandbreedte Nederlandse logistieke hotspotgebieden

Menno van Boxtel, verantwoordelijk voor de logistieke sector binnen Cushman & Wakefield Nederland, zegt: “De aanhoudend hoge gebruikersvraag maakt dat elke logistieke ruimte een gebruiker vindt. Dit heeft tot een explosie van ontwikkelingen geleid voor zowel beleggers als eindgebruikers. Hierdoor is er wel een risico op bubbelvorming in de markt die voorkomen kan worden door voldoende focus op de juiste combinatie van locatie, gebouw en vraag.”