Rabobank: Herstel huizenmarkt blijft uit
18-05-2011 15:09 | Binnenland | auteur de redactie
De Nederlandse huizenmarkt vertoont nog altijd geen tekenen van herstel. De prijzen van koopwoningen zullen dit en volgend jaar naar verwachting verder dalen, met respectievelijk 2% en 2,5 %. Het aantal te koop staande huizen stijgt nog steeds en bevindt zich al op een hoog niveau; in april stonden ruim 184.000 woningen te koop. Het aantal transacties zal naar verwachting uitkomen op 130.000 dit jaar en 135.000 in 2012. Dat en meer staat in het vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt van Rabobank.
In het eerste kwartaal van dit jaar daalde de gemiddelde huizenprijs in Nederland met 0,5% ten opzichte van het kwartaal ervoor. In vergelijking met een jaar geleden ligt het huidige prijsniveau 1,2% lager. Ondanks een sterke opleving van het aantal transacties in de eerste twee maanden van 2011 steeg het aantal transacties met slechts 2,2% ten opzichte van het kwartaal ervoor (12-maands totalen). Oorzaak is de flinke terugval van het aantal transacties in maart.
De Rabo-economen schrijven dat zij in dit maandpatroon duidelijk de effecten zien van de beleidsmaatregelen (de reeks kent een vertraging van twee à drie maanden). De opleving in januari en februari komt voort uit de rust omtrent de hypotheekrenteaftrek bij het aantreden van het nieuwe kabinet. Ook kregen huishoudens een extra prikkel om voor 1 januari een huis te kopen, door de verlaging van de Nibud financieringslastpercentages. Door deze aanpassing kunnen huishoudens op basis van hetzelfde inkomen en rentepercentage nu 3 à 4% minder lenen dan een jaar geleden. In maart viel het aantal transacties onder andere door deze aanpassing terug.
Betaalbaarheid verder onder druk
Ook is hierdoor de betaalbaarheid verder onder druk komen te staan. De verwachting is dat de financieringslastpercentages per 1 januari 2012 opnieuw zullen worden verlaagd. Het effect hiervan wordt versterkt door de licht oplopende rente. Het grote aanbod enerzijds en beperkende financieringsmogelijkheden anderzijds zorgen ervoor dat bij het huidige prijsniveau vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. De Rabo-economen verwachten dat verkopers gedurende het jaar hun prijs zullen verlagen om hun huis te verkopen, deels omdat de noodzaak daartoe bij sommige huiseigenaren zal toenemen.
Hoewel het aantal gedwongen verkopen in het eerste kwartaal van dit jaar iets is opgelopen, bevindt het zich -in internationaal perspectief- nog altijd op een zeer laag niveau. Ook het aantal betalingsachterstanden is in internationaal perspectief laag. Hieraan liggen de goede kredietverlening, de relatief lage werkloosheid, het goede sociale-zekerheidsstelsel en een goede betalingsmoraliteit ten grondslag, aldus de Rabo-economen.
Bouwsector heeft het nog steeds moeilijk
De bouw zal ook dit en volgend jaar hinder blijven ondervinden van de stagnatie op de woningmarkt. Gezien het relatief lage aantal verstrekte vergunningen, zal de bouwproductie naar verwachting uitkomen op respectievelijk 55.000 in 2011 en 52.000 in 2012, zo verwacht Rabobank.
In het eerste kwartaal van dit jaar daalde de gemiddelde huizenprijs in Nederland met 0,5% ten opzichte van het kwartaal ervoor. In vergelijking met een jaar geleden ligt het huidige prijsniveau 1,2% lager. Ondanks een sterke opleving van het aantal transacties in de eerste twee maanden van 2011 steeg het aantal transacties met slechts 2,2% ten opzichte van het kwartaal ervoor (12-maands totalen). Oorzaak is de flinke terugval van het aantal transacties in maart.
De Rabo-economen schrijven dat zij in dit maandpatroon duidelijk de effecten zien van de beleidsmaatregelen (de reeks kent een vertraging van twee à drie maanden). De opleving in januari en februari komt voort uit de rust omtrent de hypotheekrenteaftrek bij het aantreden van het nieuwe kabinet. Ook kregen huishoudens een extra prikkel om voor 1 januari een huis te kopen, door de verlaging van de Nibud financieringslastpercentages. Door deze aanpassing kunnen huishoudens op basis van hetzelfde inkomen en rentepercentage nu 3 à 4% minder lenen dan een jaar geleden. In maart viel het aantal transacties onder andere door deze aanpassing terug.
Betaalbaarheid verder onder druk
Ook is hierdoor de betaalbaarheid verder onder druk komen te staan. De verwachting is dat de financieringslastpercentages per 1 januari 2012 opnieuw zullen worden verlaagd. Het effect hiervan wordt versterkt door de licht oplopende rente. Het grote aanbod enerzijds en beperkende financieringsmogelijkheden anderzijds zorgen ervoor dat bij het huidige prijsniveau vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. De Rabo-economen verwachten dat verkopers gedurende het jaar hun prijs zullen verlagen om hun huis te verkopen, deels omdat de noodzaak daartoe bij sommige huiseigenaren zal toenemen.
Hoewel het aantal gedwongen verkopen in het eerste kwartaal van dit jaar iets is opgelopen, bevindt het zich -in internationaal perspectief- nog altijd op een zeer laag niveau. Ook het aantal betalingsachterstanden is in internationaal perspectief laag. Hieraan liggen de goede kredietverlening, de relatief lage werkloosheid, het goede sociale-zekerheidsstelsel en een goede betalingsmoraliteit ten grondslag, aldus de Rabo-economen.
Bouwsector heeft het nog steeds moeilijk
De bouw zal ook dit en volgend jaar hinder blijven ondervinden van de stagnatie op de woningmarkt. Gezien het relatief lage aantal verstrekte vergunningen, zal de bouwproductie naar verwachting uitkomen op respectievelijk 55.000 in 2011 en 52.000 in 2012, zo verwacht Rabobank.