Steeds meer woningen boven de miljoen euro verkocht

NIEUWEGEIN - Er worden in Nederland steeds meer woningen verkocht voor een prijs die (ver) boven de miljoen euro ligt. Jarenlang ging het om slechts 1 tot 1,5 procent van alle woningverkopen, maar in het vierde kwartaal van 2021 ligt bijna vijf procent van de transacties boven de miljoen euro. In totaal gaat het om ruim 1.500 verkopen. Door de huidige prijsstijgingen vallen automatisch steeds meer woningen in een prijsklasse boven de miljoen euro, maar in 2021 is deze ontwikkeling aanzienlijk versneld.

De meeste miljoenenwoningen zijn verkocht in Noord-Holland, en dan specifiek in de gemeente Amsterdam. 21 procent van alle verkochte miljoenenwoningen staan in de hoofdstad. De vier grote steden zijn samen goed voor een derde van alle verkopen boven de 1 miljoen euro. Ook de gemeenten Haarlem, de Gooise Meren, Amstelveen en Bloemendaal zijn goed vertegenwoordigd.

Wanneer we het totaal aantal verkopen binnen een gemeente meenemen, komen andere gemeenten bovendrijven. In Blaricum en Bloemendaal heeft bijna de helft van alle verkochte woningen een verkoopprijs van boven de miljoen euro. In Wassenaar en Heemstede gaat het om 1 op de 3 transacties, en in Laren en De Bilt om een kwart van alle verkopen.

Groter en ouder, maar minder overbiedingen

Woningen met een transactieprijs boven de 1 miljoen euro zijn gemiddeld twee keer zo groot als de gemiddelde verkochte woning. De gemiddelde woonoppervlakte van een verkochte woning bedraagt 112 vierkante meter, een miljoenenwoning heeft een gemiddelde oppervlakte van wel 220 meter. Bij perceeloppervlakte is het verschil zelfs factor vier, 200 meter versus bijna 800 vierkante meter perceeloppervlakte bij een miljoenenwoning.

Dit komt omdat miljoenenwoningen veel vaker vrijstaande woningen zijn, met een grote tuin. De helft van alle verkochte miljoenenwoningen betreft een vrijstaande woning, terwijl slechts 15 procent van het totaal aantal verkopen een vrijstaande woning is. In Amsterdam is de situatie compleet anders, het aantal vrijstaande woningen in de hoofdstad is heel laag. Hier is bijna 70 procent van de verkochte miljoenenwoningen een appartement.

Wat verder opvalt is dat miljoenwoningen veel vaker oudere woningen zijn. Eén op de vijf verkochte miljoenenwoningen heeft een bouwjaar van vóór 1905 en bijna een kwart is een jaren dertig woning. Daar tegenover staat dat naoorlogse woningen en woningen met een bouwjaar voor 2000 veel minder vaak verkocht worden voor een prijs boven de 1 miljoen euro.

De gemiddelde transactieprijs van een verkochte woning is in het 4e kwartaal van 2021 bedraag 438.000 euro. De gemiddelde transactieprijs van alle verkochte woningen boven de miljoen euro ligt op 1,3 miljoen euro. De prijs die een koper betaalt per vierkante meter ligt ook veel hoger bij miljoenenwoningen, € 3.900 versus € 6.500 euro.

Ondanks de veel hogere prijzen hoeft een koper van een miljoenenwoning minder vaak te overbieden. In 57 procent van de gevallen betaalt hij meer dan de vraagprijs, voor alle woningen is dat percentage het vierde kwartaal van 2021 80 procent. Dat is ook terug te zien in het vraag-verkoopprijsverschil. Voor alle woningen totaal wordt er gemiddeld 8,8 procent méér betaald dan gevraagd, bij miljoenenverkopen ligt het verschil tussen vraag- en transactieprijs op 4,7 procent.

De reden hiervoor is dat de markt voor miljoenenwoningen iets minder oververhit is dan de totale woningmarkt. Dat blijkt uit de krapte-indicator, de verhouding tussen aanbod en transacties. Voor de gehele markt is deze zeer laag, namelijk 1,3. In de prijsklasse boven de miljoen euro komt de krapte-indicator uit op 2,7. Nog steeds een laag cijfer, waarbij er naar verhouding veel vraag en weinig aanbod is.