ABN AMRO: Woningmarkt raakt verder verhit

AMSTERDAM - Het Economisch Bureau van ABN AMRO verwacht een nog veel grotere stijging van de huizenprijzen in 2021 dan zij een kwartaal geleden voorspelde. Het aantal woningverkopen zal echter afnemen. "Kopers moeten meer risico nemen om kans te maken op een koopwoning", aldus Philip Bokeloh, senior econoom bij het Economisch Bureau van ABN AMRO, in de laatste  Woningmarktmonitor van juli 2021.

Huizenprijzen stijgen in 2021 nóg meer dan verwacht

Het Economisch Bureau verhoogt voor de derde keer op rij dit jaar haar voorspellingen voor de ontwikkeling van de woningmarkt. "We houden nu rekening met een huizenprijsstijging van 12,5 procent dit jaar en van 5 procent in 2022. Eerder gingen we nog uit van respectievelijk 7,5 procent en 2,5 procent prijsstijging. De huizenmarkt is verhit. De prijzen van bestaande woningen stijgen stevig, ook in de vier grote steden waar de markt eerder tijdens de coronacrisis nog even leek af te koelen. Ook staan er nog maar zeer weinig huizen te koop. En de woningen die te koop komen, vinden bijzonder snel een nieuwe eigenaar. De huizen die in het eerste kwartaal van eigenaar wisselen, stonden gemiddeld slechts drieënhalve week te koop, terwijl het historisch gemiddelde op ruim elf weken ligt", aldus Bokeloh.

Vertrouwen blijft, vooral bij verkopers

Het vertrouwen in de woningmarkt heeft zich, na een daling in het begin van de coronacrisis, vlot hersteld. Volgens de indicatoren van Vereniging Eigen Huis en de NVM is het sentiment de laatste maanden stabiel positief. Dat komt wel vooral door de beoordeling van verkopers: het is in de huidige markt niet moeilijk om je huis binnen korte tijd en tegen een goede prijs te verkopen. Woningzoekenden zijn minder positief. De hypotheekrente staat weliswaar laag, maar de huizenprijzen zijn zo hoog dat het toch lastig wordt om een hypotheek af te sluiten. Bovendien hebben kopers weinig keus in huizen door het beperkte aanbod en komen zij er moeilijk tussen met zoveel woningzoekenden.

Aantal woningverkopen zal dalen

Tot nu toe zijn er nog veel huizen verkocht: van januari t/m mei 2021 gaat het om 102.000 bestaande woningen. Dat zijn er 10.000 meer dan in dezelfde periode van 2017, het jaar dat een recordaantal woningen werd verkocht. Deze stijging komt onder meer door de leenvoorwaarden die begin dit jaar werden versoepeld. Zo telt het tweede inkomen voortaan voor 90 procent mee bij de berekening van de maximale hypotheek die kopers kunnen krijgen. Daarnaast zijn er versoepelingen doorgevoerd voor mensen met een studieschuld.

Maar de belangrijkste reden voor de stijging van het aantal woningaankopen komt door de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters tot 35 jaar, aan het begin van dit jaar. Het belastingtarief ging omlaag van 2 procent naar 0 procent. Om die reden hebben veel starters hun aankopen over de jaarwisseling heen getild, zoals te zien is aan de sterke toename van het aantal transacties van kopers in leeftijdscategorie 25 tot 35 jaar begin dit jaar.

Toch denkt het Economisch Bureau dat deze stijging niet blijvend is. Bokeloh: "De voorspellingen voor het aantal woningverkopen blijft hetzelfde. Voor dit jaar houden we rekening met een daling van 10 procent. Volgend jaar zal het aantal woningaankopen volgens ons met nog eens 5 procent afnemen."

Kopers nemen meer risico

Onder de huidige marktomstandigheden hebben kopers weinig tijd om na te denken over de mogelijk grootste financiële beslissing van hun leven. Kopers zijn bang dat ze geen huis meer kunnen kopen door de stijgende huizenprijzen en hebben haast met de aanschaf van een woning. Om de kans op een succesvol bod te vergroten, nemen zij meer risico. Ze bieden hoger dan de vraagprijs en laten verkoopvoorwaarden vallen, zoals voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring. Ook proberen kopers tegenwoordig een hogere hypotheek af te sluiten in verhouding tot hun inkomen, door voor een aflossingsvrije hypotheek te kiezen en af te zien van het recht op hypotheekrenteaftrek. Het is voor kopers aan te raden om hypotheekadvies in te winnen voordat ze zo'n keuze doen.

Comfortabel huis belangrijker sinds pandemie

Dat de woningmarkt tijdens de coronacrisis zo’n vlucht heeft genomen, komt waarschijnlijk ook door de verschuiving van woonvoorkeuren. Het belang van een comfortabele woning is toegenomen doordat mensen meer tijd thuis doorbrengen. Als het goed is, behoort het strenge thuisregime binnenkort tot het verleden. Maar ook als alle maatregelen kunnen worden losgelaten, is de kans groot dat velen in de toekomst vanuit huis zullen blijven werken, althans voor een paar dagen van de week. 

Economie houdt zich sterker dan gedacht

Wat de woningmarkt ook helpt, is dat de economie zich veel beter houdt dan verwacht. Tijdens de tweede lockdownperiode is de economie veel minder sterk teruggevallen dan tijdens de eerste lockdownperiode. Dat komt doordat consumenten en bedrijven zich in zeer korte tijd aan de nieuwe situatie aanpasten en door de omvangrijke steunmaatregelen van de overheid. Dit vangnet heeft de scherpste randjes van de crisis afgehaald en vertrouwen geschept voor de toekomst.

De ongekend snelle ontwikkeling en vlotte verspreiding van vaccins doet nu de rest. Beperkingen worden teruggedraaid en de economie gaat weer open. De economische schade valt veel lager uit dan gevreesd. Ook de arbeidsmarkt is beter intact gebleven dan voorzien. Naar verwachting zal de werkloosheid niet zo hard oplopen als eerder voorspeld. Verder hebben veel huishoudens tijdens de coronacrisis kunnen sparen. We houden er rekening mee dat dit geld voor een deel in woningen wordt gestopt, zoals aan woningverbetering, extra aflossen op de hypotheek en beleggingen in huurwoningen.

Conclusie voor de nabije toekomst

Het aantal nieuwbouwwoningen blijft nog steeds achter bij de vraag, onder andere vanwege de strenge regelgeving rondom ruimtelijke ordening. Daardoor is er in Nederland een omvangrijk tekort aan woningen. Naar schatting moeten er de komende tien jaar 900.000 woningen bij komen. Als Nederland de bouwopgave daadwerkelijk wil realiseren, zal er geld moeten komen voor gemeenten en hun afdelingen ruimtelijke ordening om bouwplannen goed te keuren, vergunningen te verlenen en grond bouwrijp te maken.

Het economisch bureau denkt dat de kans groot is dat het aantal woningverkopen zal dalen. "Dit omdat het aanbod te koop beperkt is en omdat er weinig mogelijkheden zijn om door te schuiven vanwege de achterblijvende woningbouw. Ook voor de prijsontwikkeling houden we rekening met geleidelijke matiging van de prijsstijging. Dit omdat het positieve effect van de rentedaling op de huizenprijzen langzaam zal slinken en de rente op langere termijn kan stijgen, bijvoorbeeld als gevolg van hogere kapitaaleisen voor banken. Hier komt bij dat het volgende kabinet het belastingvoordeel van eigen woningen mogelijk gaat beperken", aldus Bokeloh.