ABN AMRO Woningmarktmonitor: woningverkopen blijven toenemen

AMSTERDAM - De meest recente woningmarktcijfers zijn positiever dan ABN AMRO eerder dit jaar verwachtte. Het aantal woningverkopen blijft toenemen en de prijsstijging bereikte in augustus met 8,2 procent zelfs het hoogste niveau van het afgelopen anderhalf jaar. De belangrijkste reden voor de goede resultaten is de daling van de hypotheekrente. Dit en meer staat in de  Woningmarktmonitor van oktober 2020, van Het Economisch Bureau van ABN AMRO.

Prognose 2020 en 2021

"De afkoeling van de woningmarkt gaat trager dan we dachten. Hoewel het aantal woningaankopen momenteel nog stijgt, houden we er nu rekening mee dat ze dit jaar zullen stabiliseren. Eerder gingen wij nog uit van een afname van 5 procent. De verwachting voor het aantal transacties in 2021 blijft onveranderd -10 procent. De stijging van de huizenprijzen zal dit jaar in de buurt liggen van 7 procent en volgend jaar stabiliseren, ten opzichte van de respectievelijk 6 procent en -2 procent die we in juli nog hadden voorspeld.", aldus Philip Bokeloh, econoom van het Economisch Bureau van ABN AMRO.

Veel overbieders in krappe markt

Er staan nog maar weinig woningen te koop, en de huizen die te koop staan, worden snel verkocht. Volgens makelaarsvereniging NVM stonden de woningen die in het tweede kwartaal zijn verkocht, gemiddeld slechts 28 dagen te koop. Nooit eerder vonden woningen zo snel een nieuwe eigenaar. In de krappe markt is overbieden nog steeds eerder regel dan uitzondering. Het prijspeil blijft daardoor stijgen. De gemiddelde koopsom van bestaande woningen lag in augustus volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek met € 336.000 6,4 procent hoger dan in augustus 2019. We houden er rekening mee dat mensen door corona hun woning belangrijker vinden en er andere eisen aan stellen. Hard bewijs hiervoor ontbreekt nog, maar analyse van zoekgedrag wijst uit dat mensen meer interesse hebben in woningen met een extra kamer en buitenruimte.  

Binnen Nederland is er verder een regionale verschuiving te zien. De afgelopen jaren stegen de prijzen vooral hard in de Randstad. Inmiddels is dat niet langer het geval en trekken Groningen, Flevoland, Overijssel en Drenthe de kar. Ook als we kijken naar het aantal transacties zien we dat de stijging in de Randstad achterblijft en dat het aandeel van de Randstad in de transacties afneemt. Dit komt vooral door de grote steden, waar het aantal transacties onder druk staat. In Amsterdam, Den Haag en Utrecht vonden er in het tweede kwartaal zelfs minder transacties plaats dan in hetzelfde kwartaal van vorig jaar. De neerwaartse trend in de grote steden zette al in voor corona. Dit is mogelijk een voorspelling voor de rest van het land. De historie wijst uit dat de woningmarkt in de grote steden voorloopt.

Lage hypotheekrente stabiliseert

De lage hypotheekrente zorgt ervoor dat koophuizen beter betaalbaar zijn. De afgelopen jaren is de hypotheekrente sterk gedaald en de daling houdt aan. Sinds december 2019 is de rente op leningen met een rentevastlooptijd van 10 jaar met 60 basispunten gedaald naar 2 procent. Omdat de daling het grootst is voor leningen met een lange rentevastlooptijd, is de vraag naar deze leningen sterk toegenomen. Deze voorkeur heeft te maken met de hang naar zekerheid. De zekerheid van een vaste rente heeft wel een prijs. Het verschil is klein, maar de rente op leningen met een lange looptijd is hoger dan op leningen met een korte looptijd. De rentedaling zorgt ook voor meer hypotheek oversluiters. In het tweede kwartaal van dit jaar was het aantal oversluiters 40 procent van de totale hypotheekproductie. De belangstelling om de hypotheek over te sluiten kwam door het vooruitzicht dat de rente zou kunnen stijgen. Nu deze verwachting is bijgesteld, neemt het enthousiasme af. Het aantal hypotheekaanvragen in het derde kwartaal wijst op een vermindering van de vraag van oversluiters.

Meer verduurzaming, maar duurder energielabel

Steeds meer mensen reserveren een bedrag voor verduurzaming van hun woning als zij een hypotheek afsluiten. Uit enquête van AFM in april zegt 47 procent van de respondenten die onlangs een hypotheek afsloten, dit te hebben gedaan. Vorig jaar was dit nog maar 35 procent. De meest genoemde reden voor woningverduurzaming is verlaging van de energierekening.

De overheid stimuleert verduurzaming van koopwoningen tijdelijk nog meer. Zowel particuliere woningeigenaren als vve’s die tussen 1 juni en 31 december van dit jaar twee of meer isolatiemaatregelen treffen, kunnen nu 30 procent van de investeringskosten terugkrijgen via de verhoogde subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH) in plaats van 20 procent.

Per 1 januari komt er, als de Tweede Kamer akkoord gaat, een nieuw, uitgebreid energielabel. Voor dit label moet een energieadviseur langskomen. Die noteert de kenmerken van de woning en doet aanbevelingen voor verduurzaming ervan. Deze aanbevelingen komen op het label te staan. Afhankelijk van de duur van het bezoek zal het nieuwe energielabel 100 tot 200 euro kosten. Nu kost het nog rond de € 7,50.

Versoepeling hypotheekregels in 2021

In 2021 wordt het iets makkelijker om een hypotheek te krijgen doordat de leenvoorwaarden gunstiger worden. De NHG-kostengrens gaat omhoog, tweeverdieners mogen meer lenen en een studieschuld vormt een minder grote belemmering. Ook betalen woningkopers tot 35 jaar volgend jaar eenmalig geen overdrachtsbelasting meer, .

Oversluiten wordt volgend jaar minder aantrekkelijk. Vanaf 1 juli 2021 hebben banken een traditioneel taxatierapport nodig als zij een hypotheek verstrekken. Tot die datum mogen zij bij renteaanpassingen, of bij ruim voldoende overwaarde, nog afzien van een taxatierapport. Dat beperkt de kosten van een aanvullende hypotheek voor bijvoorbeeld verbouw of verduurzaming van de woning. Bij hypotheken onder 90 procent van de waarde van het onderpand is een modelmatige taxatie genoeg, die behalve sneller ook goedkoper is dan een traditionele taxatie waarbij de taxateur langskomt. Een computertaxatie kost € 25. De kosten van een taxatie waarbij de taxateur langskomt kunnen oplopen tot € 500 euro. Deze maatregel van de Europese banktoezichthouder EBA jaagt huizenkopers en degenen die hun hypotheek willen wijzigen dus op extra kosten. 

Werkloosheid neemt toe door Coronacrisis

Door de cao-afspraken uit het precorona-tijdperk en de inkomensondersteunende maatregelen van de overheid zijn de inkomens tot nu toe nog redelijk gelijk gebleven. Het gevolg daarvan zal wel afnemen en de werkloosheid zal verder oplopen. De recente verbetering van de betaalbaarheid van de woningmarkt zal dan omslaan in een verslechtering.